Pierwsze dwa kwartały 2026 roku przyniosły diametralnie różne warunki na polskim rynku kredytów hipotecznych. O ile początek roku sprzyjał kredytobiorcom, o tyle drugi kwartał charakteryzował się znacznym pogorszeniem sytuacji. Nagły zwrot trendów, w tym wzrost oprocentowania i spadek zdolności kredytowej, zaskoczył wielu analityków i klientów.
Turbulencje na rynku hipotecznym
Jak wynika z analizy Bankier.pl, po okresie spadku oprocentowania, który trwał do marca 2026 roku, nastąpił gwałtowny wzrost stawek. Średnie oprocentowanie okresowo stałych kredytów hipotecznych wzrosło z 5,78 proc. w pierwszym tygodniu marca do 6,27 proc. w kwietniu. Był to jeden z najszybszych wzrostów obserwowanych w ostatnich latach, nawet w porównaniu do okresów podwyżek stóp procentowych. Za główną przyczynę tego odwrócenia trendu uznaje się konflikt w Iranie, który wywołał falę niepewności na rynkach globalnych.
Zmiana w zdolności kredytowej
Równocześnie ze wzrostem oprocentowania, załamał się trend wzrostu zdolności kredytowej. W grudniu 2025 roku modelowa rodzina mogła liczyć na średnio 1,15 mln zł finansowania, a w marcu 2026 roku na 1,176 mln zł. Jednakże w maju wskaźnik ten spadł do 1,11 mln zł. Ten spadek jest bezpośrednio związany ze zmianami w cennikach banków, które w obliczu niepewności zaczęły bardziej restrykcyjnie oceniać potencjalnych kredytobiorców.
Mijanka oprocentowania stałego i zmiennego
Ciekawym zjawiskiem obserwowanym w drugim kwartale było „mijanie się” marż dla oprocentowania zmiennego i stałego. Przez długi czas niższe marże charakteryzowały oprocentowanie zmienne, jednak w drugim kwartale średnie marże dla oprocentowania okresowo stałego nieznacznie spadły, podczas gdy dla zmiennego wzrosły. W efekcie, po raz pierwszy od dłuższego czasu, kredytobiorcy wybierający oprocentowanie okresowo stałe mogli liczyć na nieco niższą stawkę. Jest to jednak różnica niewielka i może być efektem polityki cenowej pojedynczych banków.
Wskaźnik DSTI na rekordowym poziomie
Analiza wskaźnika DSTI (Debt Service-to-Income), który mierzy obciążenie gospodarstwa domowego ratami kredytowymi w stosunku do dochodu, również pokazuje niepokojące tendencje. Średnia ze wskaźników DSTI w drugim kwartale wzrosła do najwyższego poziomu od początku 2024 roku. W czerwcu banki były gotowe, aby modelowe gospodarstwo domowe przeznaczało na ratę nawet 50,4 proc. swoich dochodów, podczas gdy w styczniu 2024 roku było to 44,9 proc. To sygnalizuje bardziej liberalne podejście banków do oceny zdolności, co w kontekście rosnących stóp procentowych może oznaczać większe ryzyko dla kredytobiorców.
Najważniejsze fakty
| Okres | Oprocentowanie stałe (średnia) | Zdolność kredytowa (profilowa rodzina) | Wskaźnik DSTI (średnia) |
|---|---|---|---|
| Marzec 2026 | 5,78% | 1,176 mln zł | Nie dotyczy |
| Kwiecień 2026 | 6,27% | Nie dotyczy | Nie dotyczy |
| Maj 2026 | Nie dotyczy | 1,11 mln zł | Nie dotyczy |
| Czerwiec 2026 | Nie dotyczy | Nie dotyczy | 50,4% |
Niepewna przyszłość
Niepewność pozostaje słowem kluczem dla rynku kredytów hipotecznych w nadchodzących miesiącach. Dalsze losy konfliktu na Bliskim Wschodzie oraz jego gospodarcze konsekwencje będą miały kluczowy wpływ na kształtowanie się oprocentowania i polityki kredytowej banków. Obserwowane w ostatnich tygodniach próby powrotu do niższych cen mogą okazać się jedynie chwilowym wahnięciem, a rynek pozostanie podatny na nagłe zmiany.
Źródło: Bankier.pl – https://www.bankier.pl/wiadomosc/Oprocentowanie-kredytow-hipotecznych-zdolnosc-kredytowa-podsumowanie-II-kw-2026-9159398.html
Źródła i weryfikacja
Materiał przygotowano jako praktyczną notatkę redakcyjną. Przed decyzjami prawnymi, finansowymi lub urzędowymi sprawdzaj dane w źródle pierwotnym.
- Oficjalne źródła i weryfikacja redakcyjna